Agents immobiliers, notaires, marchands de biens, promoteurs ont chacun une vision de marché et de son historique, l'expert regroupe ces visions dans le but de donner à son client la vision parfaite permettant d'établir au plus juste la valeur vénale du bien objet de l'expertise.

Rapprocher les chiffres enregistrés, réaliser une étude comparative de marché, permet de simuler au plus près la valeur permettant de décider si il est bon ou non de vendre, d'attendre ou de partager.

L'immobilier est un secteur où les erreurs se paient très cher. Une vie de travail peut être engloutie par la prise de mauvaises décisions, que ce soit dans le cadre d'une acquisition, d'un divorce ou d'un partage successoral.  

Combien de partage finissent devant les tribunaux sur la base de mauvaise informations et de manque d'écoute, avec des procédures judiciaires longues et coûteuses, sans parler des conséquences familiales.

Nous vous apportons une vision claire sur une situation précise, afin de décider avec claire-voyance.

L’expertise est un acte d'appréciation de critères et de lecture des marchés. 

De façon schématique, le processus général d’évaluation repose sur une définition de la valeur, des méthodes de détermination de la valeur, une phase de conciliation. 

Définition de la valeur vénale 

La valeur que cherche à déterminer l’expert est la valeur dite vénale, également intitulée valeur marchande, prix de marché, valeur de réalisation. La méthodologie relative à l’évaluation des actifs immobiliers, le concept de valeur vénale est défini de la façon suivante par les professionnels de l’expertise : 

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit de propriété peut être raisonnablement cédé en cas de mise en vente amiable au moment de l’expertise les conditions suivantes étant supposées réunies : 

a- libre volonté du vendeur 

b- l’existence d’au moins deux acquéreurs potentiels. 

c- la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché. 

d- le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai. 

e- des conditions de mise en vente et de publicité normale. 

f- que les parties en présence n’ont pas été influencées par des raisons de convenance personnelles.  

Il est en outre précisé que la valeur vénale d’un bien peut être défini sous deux hypothèses : 

- la valeur libre d’un bien ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de toute occupation,  

- la valeur du bien occupé qui tient compte de la présence dans les lieux d’occupants, titrés ou non. 

A noter que ces différentes conditions concernent  le fonctionnement du marché et non la notion même de valeur et que, logiquement, la prise en compte des anticipations de l’acquéreur sur le rendement locatif lié à la présence ou non d’occupants, devrait faire l’objet d’une méthodologie unique. En effet, pour qu’il y ait prix de marché, il faut nécessairement l’existence d’un marché concurrentiel. 

Selon la Cour de cassation : 

« la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel au jour de la mutation. » (Cass.com. 6 mai 1986, Chancel, Bull. IV, p. 70 ). 

Les méthodes d’expertise 

Traditionnellement, la valeur vénale est déterminée : soit par une approche par comparaison directe, soit par capitalisation d’un revenu effectif ou théorique. La méthode par le coût de remplacement n’est utilisée que de façon marginale, à titre consultatif ou par défaillance des autres méthodes. 

Les différentes méthodes présentées ci-dessus ont l’inconvénient de faire systématiquement référence à des données passées et à des comparaisons avec des biens, par nature, hétérogènes. Les méthodes modernes s’efforcent d’utiliser des valeurs anticipées sur le futur ou d’homogénéiser des éléments hétérogènes. Ainsi, la méthode d’actualisation des cash-flows ainsi que la méthode hédoniste s’efforcent à la fois d’améliorer les termes de la comparaison et d’en déduire des modèles reproductibles sur le futur. 

 

 

Afin de justifier des chiffres nous fournissons des données locales, statistiques correspondant au plus près à votre demande grâce au croisement de données:

- PERVAL

- SAFER

- INSEE etc...

Afin de répondre au mieux à votre demande, nous analysons ensemble l'objet de votre démarche afin d'obtenir une information la plus précise possible